修改版《中华人民共和国土地管理法》自2020年1月1日起施行。毫不夸张的说，本次修改将惠及8亿农民，也将深度影响农业、乡村旅游、康养、房地产等投资领域。本次土地管理法主要有4方面的重大调整：
 

01 | 土地征收费用加码

 

原来，政府征地时只给农民土地补偿费、安置补偿费和地上附着物三项。修改后，在以上三项基础上增加了两项：农村村民住宅补偿和社会保障费。

 

自然资源部法规司司长魏莉华说：“基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。这样一个规定就改变了过去我们是以土地征收的原用途来确定土地补偿，以年产值倍数法来确定土地补偿费和安置补助费的做法，以区片综合地价取代原来的土地年产值倍数法”。

02 | 集体经营性建设用地入市合法化

 

原来的土地管理法第43条规定：“任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。”这条被删除了！这是重大制度创新。原来，你想用地必须找政府，以后你想用地可以找村里，以前找政府买地，以后可以去村里买（转让）或租。

 

据魏司长介绍：“这次新修改的土地管理法破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍。规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。”

 

也就是说，村里可以享受到更多“卖地”的收益。而作为民宿、乡村旅游等投资者，你在项目开发过程中用到建地的时候，可以不再去政府调指标，直接去村里，花更少的钱，更方便的拿到土地，这将大大的推动乡村旅游的发展，也会把发展中的实惠更多的让农民所有。

03 | 允许农民宅基地自愿有偿退出

 

农民进城落户，最惦记的还是家里那处宅子。这下好了，允许进城落户农民自愿有偿退出的规定让他们少了这个后顾之忧。

 

魏司长说：“农民变成市民真正实现城市化是一个漫长的过程，在整个过程中我们要有足够的耐心。如果农民不愿意退出宅基地，地方政府不能强迫其退出宅基地，必须是在自愿有偿的基础上。”

 

中国70多万个村庄，在城市化的过程中，很多村庄逐渐空心化，“自愿有偿退出”一方面为进城落户的农民更多收益，另一方面，大量的建设用地被释放，促进了旅游、康养、民宿等产业的发展。

04 | “基本农田”全部改为“基本农田”

 

本次修改，将把所有“基本农田”的字眼改为“基本农田”，突出了对耕地的保护。不仅如此，国务院会根据各省、自治区、直辖市等规定一个比例，相当于任务，按比例把耕地划入基本农田，执行级别的保护政策。

 

魏司长说：“已经确定的耕地红线决不能突破，已经划定的城市周边基本农田决不能随便占用……在第35条明确规定基本农田经依法划定后任何单位和个人不得擅自占用或者改变用途，要求基本农田必须落实到地块，纳入数据库严格管理。”在粮食安前，一切商业项目都将绕道而行。

 

我们在发展休闲农业、乡村旅游、民宿等项目时，一定要注意避开基本农田，如果确实需要用到建设的部分，也一定在鼓励的“集体经营性建设用地”甚至在“国有建设用地”上进行。

 

拓展阅读：

 

1、农村集体经营性建设土地入市，对下一步的土地供应格局会有什么样的影响，会不会形成冲击？

 

一方面，这次土地管理法的修改，包括集体经营性建设用地入市改革，目的就是为了改变、完善现有的建设用地土地供应的格局。原来我们只有国有的建设用地才能进入市场，以进行各项建设，现在是允许集体可以把集体的建设用地，直接由集体出让、出租用于建设，这是土地供应格局的改变。

 

另一方面，集体经营性建设用地入市，首先入市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途。第二个，它必须要经过依法登记。第三个，它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。因此从这几个方面来讲，它不会对我们的土地市场造成冲击。

 

2、农村集体经营性建设土地入市，有哪些成功的、成熟的经验与案例？

 

2014年，开始“三块地”改革试点工作，在符合规划和用途管制的前提下，农村集体经营性建设用地可以出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。有33个县市区试点集体经营性建设用地入市实践，成都郫都区作为最早参与试点的城市，积累了较为成熟的入市实践经验。

 

案例：战旗村

 

战旗村是成都周边一个普通的村子，全村1704口人，1930亩土地。2007年，村里开始了“资源换资本”的方式开始发展，现在战旗村经济总产值近3亿元，集体资产达到5700万元。不禁有人想问，战旗村究竟是如何做到的？成功的核心是什么？今天，小编从土地入股、土地入市、自主经营三方面，告诉大家答案。

 

战旗村发展的步，是土地入股。

 

有“成都小普罗旺斯”之称的妈妈农庄，11年前被招商引资到战旗村。对于妈妈农庄的运营，战旗村以土地入股，年底保底分红的方式合作。妈妈农庄围绕花卉的观赏交易、旅游观光等形成了一个完整的产业链条，同时解决了战旗村120多人的就业。

 

战旗村发展的第二步，是土地入市。

 

早在2015年，战旗村被确定为集体经营性建设用地入市改革试点，原有的村办复合肥厂、预制厂和村委会老办公楼用地入市拍卖，以705.9675万元的总价成交。这宗面积为13.447亩的土地，在全川敲响了农村集体经营性建设用地挂牌拍卖的槌。

 

战旗村发展的第三步，是自主经营。

 

2018年，战旗村迈出跨越式发展的第三步，也就是打造“乡村十八坊”景点发展乡村旅游——利用本土工匠技术资源，还原旧时作坊生产方式，打造传统农耕文化记忆。

 

把乡村变景区，采取自主经营，给老百姓新的财富密码。迄今，战旗村经过近20年的发展和市场淘汰，产业结构进行了很大调整。全村现有13家企业，其中7家集体企业，6家民营企业，主要扎根于乡土资源，以农副产品加工、郫县豆瓣及调味品生产、食用菌生产和旅游业为主。从数据上看，战旗村村域经济总产值近3亿元，集体资产达5700万元，集体经济收入达450万元。

 

每次土地改革都是一次经济改革：

 

1949-1978这30年是农业的“计划经济”阶段，农业效率低下，农民积极性不高，城乡的互动较低。

 

1979-2019这40年是农业的“市场经济”阶段，农业效率提升，农业支持工业，城乡互动提高。

 

2020之后将是农业真正发展的“乡村振兴”阶段，农业效率通过土地流转继续提升，农民继续市民化，工业反哺农业，资本流向农村，产业得到真正发展，城乡融合，共同发展。